希望能够赶快改正哟！！！  

希望能够赶快改正！！！  

    后面的城堡是“星海古堡”曾经是大连的贝壳博物馆，后来被私人购买了。几个大高层就是传说中的“星海国宝”啦！
    接下来，看几个烟花吧！






    看着升腾的烟花，心情也随之变得灿烂，对着一朵朵炫目的烟花许愿：“祝愿父母身体健康，祝愿自己事业有成，祝愿未来的生活像焰火一样多彩……”

    望月——看着月亮的时候，常常想起你，想着你的时候，就想到月亮，月亮升得再高，高也高不过天，你走的越远，也走不出我的思念，嘻嘻
    正月十五的月亮虽然很圆，很大，但在我们的手里，却显得那么的渺小，o(∩_∩)o...哈哈


这张照片，月亮是主角，对焦对准的是月亮，臭臭变成了配角，(*^__^*) 嘻嘻……

我叉，呵呵

(*^__^*) 嘻嘻……，嘛嘛





可怜的摄影师，给别人拍的都不错，轮到自己了，就…… 好像有差一点点哦，HOHO……

最后来几张亲密滴！






哦，对了，合照滴有！


祝愿大家一切顺利，生活幸福美满！

　　主持人：有位网友问潘总，很多网友评论您提的降低二手房税费的议案，会让开发商和炒房团钻空子，是这样的吗？

　　潘石屹：二手房的业主已经不是开发商了，尤其在二手房中大量是公房，他们的业主是千千万万的市民和老百姓。降低二手房的税费，加快流通，有利于把社会上闲置的资源利用起来，既可以解决降低房价的问题，也可以减少城市中房屋的空置率。

　　现在房地产市场面临的主要问题是什么？

　　房价上涨过快，尤其是一些特大型的开放城市，如北京、上海、广州、深圳。一个刚参加工作的人如果想购买一套新房，可能收入暂时与目前房价相差很大，甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。于是，大家对房地产行业就产生了许多的怨恨、失望，甚至因买不起房而产生绝望的情绪。另一方面，这些大城市房屋的空置率一直比较高，造成了许多房屋资源的浪费。空置率居高不下，不仅造成浪费，而且不经济不环保。房价上涨过快和空置率过高，这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着。这也许就是房地产市场面临的最重要的问题。

　　解决的办法：

　　首先，最重要的办法是建立二手房市场。市场中出现的问题最好用市场的办法去解决，让房子这个商品以最大的可能性流通起来。如果用其他的办法，比如用行政命令的办法经常难以奏效，而且会对刚刚培养起来的市场造成伤害。一旦二手房市场建立起来，大量的二手房、旧房就可以上市交易，从而增加市场上房屋的供应量，上涨过快的房价就会得到一定程度的抑制。同时，市场上房屋的空置率也会自然地降下来。有许多收入比较高的家庭，可能有两套、三套房，剩余的一、两套空置的房子对他们来说可能是个累赘，但对一些刚参加工作的人来说可能是最合适的房子。所以，建立二手房市场是解决房地产市场当前问题一个一石二鸟的好办法。

　　要建立一个完善的二手房市场，首先要从国家的税收政策入手，需要减少而不是增加二手房交易环节的税费。现在二手房交易过程中的税费过高，已经高达交易额的10%，这就不利于二手房的流通。其次如果可能也应该适当地增加物业税，比如第一套房子不征物业税，第二套、第三套房子再征物业税，这样有利于一些有空房的家庭把房子拿出来出售。对收入比较低的，或刚参加工作的年轻人来说，就可以购买这些旧房子了，等到收入宽裕了，再换新房子、大房子。否则的话，大家都把改善居住条件的目标定位在新房上，这对房地产行业来说不仅是一个巨大的压力，而且基本上是不可能完成的任务。因为，一个城市的房地产开发商每年能为这个城市5%的家庭提供新房子，就已经是一个不得了的天文数字了。

　　其次，还要增加房屋的供应量。房屋的供应量是由三个要素组成的：土地、资金和发展商。现在木桶中最短的一块板是土地，土地的供应成为了制约房地产市场中供应量最关键的因素。

　　最后，要抑制需求。在中国经济如此大好的环境中，抑制需求是很难的，除非提高银行按揭贷款中自付款的比例，也就是减少银行按揭贷款的成数，比如，把自付款的比例从30%提高到50%，这样就一定会大大地抑制对房子的需求。而提高利息，比如增加0.27%的利息对抑制需求的影响比起减少按揭贷款的成数要小得多。




                                                                                                                                    摘自《潘石屹的blog》

答：△1、物业管理员工工资、福利等；

       2、公共设施、设备维修养护费用支出；

       3、公共用水、电费用支出；

       4、公共设施及公共区域灭虫消杀；

       5、公共部分保安、保洁消耗物料费用支出；

       6、公共设备预留维修基金；

       7、公共部分节日装饰、绿化布置；

       8、电梯、压力容器、水质、消防设施等年检费用；

       9、各类保险费用支出；

      10、上缴费金；

      11、物业管理行政费用开支；

      12、物业管理开办费用摊还；

      13、律师、审计、管理等顾问费用开支；

      14、物业管理固定资产折旧；

      15、物业管理公司管理酬金；

      16、其他杂项支出。

△1、物业管理公司要与业主建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，同时，也应坚持在日常的物业管理区域内利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

2、改变收费态度和收费方式：以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等方式。避免上述问题的发生。

3、实行信誉广告牌制度：对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。

4、对业主产权实行限制：对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主管行政部门——房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如：可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

5、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量：为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按ISO9000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。

6、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

二、        如何协调好相关部门关系？

答：协调处理好各物业管理的主体之间的利益关系，是确保物业管理工作正常运行并取得成效的重要保证，在实践中物业公司需要协调的单位主要包括政府有关部门，物业建设单位，业主及非业主使用人。

1、要协调好与物业建设单位的关系：总的原则是物业管理公司要站在物业建设单位的角度来做工作，要让对方感觉到自己是一个值得依赖的帮手和搭档。要正当、委婉地为物业建设单位多提合理化意见与建议，多联系沟通，以示尊重。一般来讲，初次开发楼盘物业建设单位，能耐心倾听意见，对管理处的工作比较配合，较易形成融洽的合作关系。对于此类物业建设单位，管理处应真正从物业建设单位的角度为物业建设单位着想，替物业建设单位分忧解愁，努力提高管理服务质量，提升物业建设单位的品牌知名度。而多次开发楼盘的物业建设单位容易自以为是，较难相处，他们往往把管理处当作一个下属公司来对待。管理处要根据物业管理服务合同据理力争，维护自己的正当权益，并多听他们的意见，主动改善关系。如确实难以相处，且对方有违约行为，可考虑退出项目管理。

在物业接管之前，物业管理单位要成立接管筹备小组进行前期筹备工作。物业接管筹备小组的成立标志着管理处运作的开始。在接管前期准备阶段，管理处应根据物业实际情况积极提出合理化建议。既有助于物业的整治，也便于日后的物业管理。具体运作过程中，遇到的问题主要包括物业环境的绿化和美化、空调位的确定及冷凝水的排放、车辆进出口的确定和垃圾的建设等。在业主入住前期，管理处要代表业主的利益进行房屋接管验收。在此过程中要从严从细要求，发现问题及时报予建设单位，通知督促施工单位及时整改。

2、协调好与业主的关系：业主入住是物业管理正式运作的开始，物业开发和销售过程中的诸多问题都会在入住期间表现出来。入住工作处理得好，很多遗留问题就会妥善解决，否则，就会为以后的管理工作留下隐患，易引起纠纷和争执。对入住期间业主验房发现的问题，管理处应认真记录，及时提交物业建设单位，由物业建设单位督促施工单位及时整改。对于延期入住的业主，管理处应尽量向业主做好解释工作，争取得到业主的谅解。

若出现业主拒收房屋现象，管理处应向业主耐心解释并做好安慰工作，并督促建设单位及时整改，满足业主要求。重大问题不能单独解决的，应及时提请建设单位根据实际情况，采取赔偿、减免、赠送、让步、诉讼，甚至退房等措施处理。物业入住大约半年后，业主如因故要找物业建设单位，管理处应向业主提供物业建筑单位该项目负责人的姓名、联系地址和联系电话、由业主自己去与物业建设单位联系，或由业主提出书面报告，由管理处转交物业建设单位，也可以由管理处出具书面报告，请物业建设单位解决。

进入正规的物业管理阶段后，管理处与业主的协调，一是要提高管理的服务质量，获得业主的支持；二是要对业主的投诉予以足够的重视，并尽快给予解决；三是对业主的特约服务要尽量予以满足，给予业主人性化的关怀；四是妥善处理好业主与业主之间的纠纷等等。

3、协调好与政府及相关部门的关系;物业管理行政主管部门是指建设部、省(自治区、直辖市)建设厅(建委) 和市房地产管理局，是物业管理企业的行业领导。其制定的政策、法规以及传达的行业信息等，对物业管理企业的日常管理工作起着十分重要的作用。因此，管理处必须加强与物业管理行政主管部门的联系与协调。首先要及时获得物业管理行政主管部门的有关信息，便于按新要求和新标准改进和完善物业管理；同时要积极支持和配合物业管理行政主管部门的工作，如认真落实物业管理行政主管部门的有关指示精神，参与物业管理行政主管部门组织的各种活动等；对管理处在运作过程中出现的一些疑难问题以及行业发展过程中遇到的一些矛盾和困难，应积极向物业管理行政主管部门汇报，争取得到物业管理行政主管部门的支持和帮助。

     管理处加强与政府有关部门的联系和协调，可获得政府有关部门的支持和配合，从而有利于矛盾的顺利化解和事情的顺利解决。政府有关部门是指市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供暖等行政主管部门和物业所在地人民政府。在入伙前期准备阶段，管理处加强与自来水公司、供电局和煤气公司的联系和协调，可尽早开通水、电、气；加强与消防局的协调与联系，可尽快通过消防验收等；日常管理中，加强与派出所的联系与协调，有利于物业治安的管理和突发事件的处理。

4、协调好与物业管理企业的关系; 物业管理处是实现企业战略中, 从事具体物业管理、服务、经营的单位是企业的核心操作层。物业管理企业的一切活动都离不开管理处。企业在业务扩展上派生出众多管理处, 特别是进行大规模的收购、接管、接受顾问服务时, 管理处的数量大为可观。管理处能够源源不断地为企业输入利润，有了这个利润中心,物业管理企业最高决策层就可以在多元化经营中, 集中力量用于战略性的决策和管理, 发挥投资、决策中心的作用。

     企业的重要任务之一就是要加强管理和控制,并发挥管理处的作用, 让其充分发挥解码器的作用。管理处必须有效迅速的解决客户投诉,处理突发事件, 提高服务质量和管理水平, 不断提高客户满意率，不能把问题和困难上交。特别是日常事务、成本控制、质量控制、涉外协调等方面的问题, 管理处必须具备相当的解码的能力。物业管理企业是决策机构, 管理处是执行机构, 二者是一种授权管理的契约关系。在项目的具体管理上，应充分扩大管理处的权限，但在企业发展战略、品牌建立方面, 企业自身应当在宏观方面发挥主要作用。

管理处的重要任务之一是要不断提高服务质量的“清晰度”。大部分物业管理企业的品质管理放在企业层面,起到品质监督的作用,但真正实现品质纯度的还是管理处。如管理处业务不饱和服务质量和管理水平跟不上, 企业品质管理就如同落在泡沫之上。因此, 管理处要独立自主实现自己的品质战略,要在“有效”上下工夫, 要把公司质量标准解码成可操作的、可完成的工作项目, 让品质管理的要求具体化。为此，管理处就要像中央服务器一样服务别人, 树立自己形象；不断使自己服务能力升级；保持最佳工作状态。对上接受物业管理公司各项服务指令, 并迅速做出反应,完成预定的服务目标。对业主能够提供优质、便捷的服务,处理外部、内部各项矛盾,在解码器作用的基础上,自己解决各项矛盾,为物业管理公司排忧解难。

三、        如何用法律手段起诉欠费业主？

答：根据《物业管理条例》第六十七条，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应得督促其限期交纳，逾期不交纳的物业管理企业可以向人民法院起诉。

四、        如何接好维修，维护工作？

答：1、当员工接到客户电话或当面报修及事物时，应仔细倾听并记录投诉人单位、单元号、姓名、时间、事件，并对客户作好安抚工作。

2、处理投诉之员工应向客户简单问明事由，在不能判断或处理时，应立刻通知上级主管反馈给物业部；

3、如因工程维修清洁服务或更换工程零部件需加收费用时，应及时知会工程部或保洁部员工，并由该部门员工向客户报价，在征得客户同意后方可进行。如遇特殊情况，经物管处领导同意，可先处理，后收费。

4、物业管理处应及时对员工处理过的事件当面或电话征询其对该事件的处理结果、意见如何，进行跟进。

5、对大厦客户正常办公而造成较大影响的意外事件或灾害所引致的客户投诉，无论任何时间，首先由物业主任代表大厦亲自到场处理和控制事态，如有必要及时通知大厦物业总经理。

6、物业管理处妥善协调各相关部门，配合解决投诉，事后24小时内作出重大投诉处理意见呈报上级领导，事后由物业总经理或主任回访客户，并继续跟进，避免不良言行的扩散。

五、        为什么企业需要敬业的员工？

答：企业的发展需要敬业精神。没有企业的发展，就没有员工的收获；同理，没有敬业的员工，企业就无法在竞争中取胜，更谈不上发展。而拥有敬业精神的员工，是企业的财富，更是企业持续发展的动力源泉。

敬业精神包括忠于职守，对工作的高度负责，追求完美；包括善于学习，勇于创新，还包括任劳任怨，无私奉献。敬业是一种责任的体现，一个具有敬业精神的人，会为企业发展做出最大的贡献。有了敬业精神，企业就不怕任何艰难困苦；就没有翻不过去的山，迈不过去的坎；有了敬业精神，企业就会由弱到强，发展的速度就会迅猛。平凡的岗位需要敬业精神。企业发展的战略目标是由众多平凡岗位的职工实现；企业的发展，是企业职工在岗位默默奉献的结果。没有企业员工平凡的工作，就没有企业伟大的发展。

敬业精神就像一个巨大的能量库，如果我们每一名职工都精益求精、吃苦耐劳的敬业精神，就会迸发出无穷的力量，我们的企业就会无往而不胜。